Как Вас обманут при обследовании здания (часть 1 – ТЗ)

2024-07-14 17:49

Строители и торговцы – главные жулики на планете (с).

Чиновники и бандиты всех мастей, даже рядом не стоят с кастой «строителей и торговцев». Проблема в том, что ввести в заблуждение человека который не имеет профильного строительного образования достаточно просто.

Обследование здания – инвестиция, которую Вы вкладываете в свое дело. И не важно, что является объектом обследования – производственное или административное здание, многоквартирный жилой дом или коттедж.

В нашей статье мы постараемся разобраться как составить грамотное техническое задание и не потратить свои инвестиции в пустую.

В сфере обследований зданий обман кроется в пяти основных пунктах:

техническое задание (часть 1);
программа работ (часть 2);
причины образования дефектов (часть 3);
испытания материалов (часть 4);
графические материалы и чертежи (часть 5).

Сметный расчет мы специально не включали в наш «хит-парад», так как если Вы его понимаете, то статья не для Вас.

Как Вас обманут при составлении технического задания?

Техническое задание (ТЗ) – основополагающий документ между Заказчиком и Подрядчиком. ТЗ является обязательным приложением к Договору. В техническом задании должно быть указано:

нормативная документация на основании которой проводят обследование, а именно обновленный в 2024-ом году ГОСТ по обследованию зданий. Включают в техническое задание территориальные нормы и регламенты действующие в конкретном регионе и на конкретном объекте / производстве, в том числе по технике безопасности;

Если Вы хотите, чтобы отчет по результатам обследования и работы на объекте выполнялись в соответствии с действующим законодательством, то включите нормативную документацию в ТЗ. Иначе Подрядчик будет иметь возможность делать все на свое усмотрение и судебные тяжбы Вам не помогут.

исходная документация (при наличии) – технический паспорт БТИ, результаты прошлых обследований, проектная документация, результаты инженерных изысканий.

Документацию необходимо включить в ТЗ и передать с составлением накладной. В противном случае Подрядчик при срыве сроков может сослаться на то, что исходную документацию ему так и не передали.

кто и на каких условиях предоставляет доступ на объект обследования;

Если здание или сооружение в Вашей собственности проблем нет. Но если Вы разрабатываете проект и являетесь для обследователей Заказчиком работ, то кто займется написанием писем, обсуждением с собственником доступа субподрядчиков на объект? А если срок согласования доступа превысит срок работ по Договору?

Прежде всего речь про объекты с многоступенчатой системой доступа (режимные объекты). На режимных объектах – доступ согласовывает не только главный инженер и директор, но и служба безопасности.

Итог получения доступа – подписанный между Заказчиком и Подрядчиком документ о передачи объекта в работу. При подписании акта приема – передачи объекта в работу обе стороны будут застрахованы от неожиданностей и споров об окончании срока обследования.

наличие возможности подключения электроинструмента, раздевалка, места складирования инструмента, подъезда и работы экскаватора / автовышки;

Все вышесказанное необходимо зафиксировать в ТЗ, иначе Вы рискуете получить смету на дополнительные работы или отказ от работ со стороны Подрядчика.

причина обследования, а именно планируемый капитальный ремонт, реконструкция, плановое обследование и т.п.;

Объем работ и соответственно стоимость зависит от причин обследования. Результат обследования – техническое заключение, должно полностью отвечать причинам обследования.

какие конструкции и инженерные сети необходимо обследовать;

Один из самых важных пунктов в техническом задании. Необходимо прописать все конструктивные элементы здания и инженерные сети подлежащие обследованию. В противном случае Подрядчик сам определит, что обследовать.

граница обследования;

При обследовании всего здания необходимо указать только границу осмотра инженерных сетей. Граница обследования инженерных сетей трактуется по разному. Первый вариант – границей обследования является граница стен. Второй вариант – границей является первый уличный колодец (водоснабжение, канализация) или балансовая принадлежность.

При обследовании фрагмента здания или отдельных конструкций, необходимо указать оси, помещения или на плане здания обвести зону обследования. Указанный способ позволит избежать разночтений и взаимных претензий при производстве работ.

этап обследования – предварительное (визуальное), детальное (инструментальное).

Обследование здания, в том числе и комплексное, проводят в три этапа: подготовка к проведению обследования, предварительное (визуальное) и детальное (инструментальное) – выполняют при необходимости (обнаружение дефектов, реконструкция, капремонт).

Если Вы хотите контролировать Подрядчика, то необходимо указывать в ТЗ этапы обследования и обосновывать необходимость работ по вскрытиям, шурфам, зондажам и испытаниям после проведения предварительного (визуального) обследования.

Каждое вскрытие, шурф, испытание стоит денег, но нужны ли они Вам в каждом конкретном случае? Ответ на этот вопрос даст предварительное (визуальное) обследование и нормативная документация.

количество шурфов, вскрытий, видов и количества испытаний;

В рамках подготовки ТЗ не всегда возможно определиться с количеством инструментальных работ. Объем работ прописывается исходя из причин обследования, опыта инженеров и нормативных требований. В рамках программы работ, разрабатываемой после визуального обследования, количество и местоположение шурфов / вскрытий/ испытаний корректируется и согласуется с Заказчиком.

наличие допуска саморегулируемой организации для проведения работ по инженерным изысканиям (допуск СРО);

Подрядчик обязан состоять в СРО и иметь соответствующую выписку (действует 1 месяц). В 90% случаев выписка у организации занимающейся обследованием зданий есть, но не лишним будет проверить выписку на сайте СРО.

уборка мусора и заделка шурфов и вскрытий.

При производстве работ по вскрытиям, шурфам, зондажам появляется мусор. В ТЗ необходимо указать, какая из сторон отвечает за уборку мусора.

Заделка вскрытий и шурфов является правилом хорошего тона. Однако, рекомендуем включать в ТЗ восстановление шурфов и вскрытий. Следует помнить о том, что выполнить полноценный косметический ремонт не всегда возможно.

Шурфы для обследования фундаментов закапывают обратно и восстанавливают покрытие (холодным асфальтом или бетоном). Железобетонные конструкции восстанавливают ремонтными составами на основе цемента. Деревянные конструкции зашивают листами ДСП.

Заключение

Не существует идеального текста технического задания как и идеального Подрядчика или Заказчика.

В основном все проблемы между сторонами возникают из-за различного понимания технического задания.

Мы надеемся, что наши рекомендации позволят Вам свести к минимуму различную трактовку ТЗ.