Обследование зданий

Обследование здания – комплекс работ, направленный на определение фактического технического состояния строительных конструкций и здания в целом.
Разработка BIM модели обследуемого здания

Разработка BIM модели обследуемого здания

Информационное моделирование обследуемого здания в рамках строительного проектирования.

Теория и практика испытания материалов и конструкций охватывает широкий круг вопросов, связанных с решением задач проектирования, возведения и эксплуатации зданий.


Работы по обследованию здания базируются на основных принципах строительного проектирования, а именно выбранной конструктивной схеме, физико-механическими свойствами материалов, внешними и внутренними факторами воздействия на строительные конструкции.


Результаты полученные на этапе обследования позволяют инженерам – проектировщикам разрабатывать BIM модели зданий. BIM модель насыщается фактическими параметрами (габаритами, сечениями, армированием и т.п.), полученными в результате обследования здания.

Цели и задачи обследования

Цель любого обследования – определение категории технического состояния конструкций по ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния».
— коллектив ООО «ЭПБ – Проект»
Задачи обследования

Выявление фактической расчетной схемы здания

Фактическая расчетная схема здания, выполненная в программном комплексе

Фактическая расчетная схема здания, выполненная в программном комплексе SCAD

Необходимо понимать, что реальная расчетная схема может отличаться от проектной, что может привести к развитию деформаций (трещин, прогибов, осадок, кренов) вплоть до обрушения отдельных конструкций или здания в целом.

При решении задач проектирования, выбирают максимально простую расчетную схему конструкции, в которой связи между отдельными элементами и опорные узлы идеализируются. Внешняя нагрузка заменяется силами, имеющими простое геометрическое и аналитическое описание. Материалам приписываются вполне определенные физико-механические свойства.
В выбранной таким образом расчетной схеме описываются условия работы реальной (фактической) расчетной схемы с большим приближением, так как используются специфические гипотезы сопротивления материалов и строительной механики, а также предполагается полная определенность внешних нагрузок, свойств материалов, геометрических размеров и формы конструкции.

Однако, в реальных условиях указанные выше факторы носят изменчивый, случайный характер, что в инженерных расчетах обусловливает необходимость использования статистически-вероятностных методов и испытаний, которые выполняются в рамках обследования здания.
Задачи обследования

Определение узлов расчетной схемы

Осмотр узлов строительных конструкций

Осмотр узлов строительных конструкций

В расчетной схеме здания для «соединения» отдельных элементов (колонн (стоек), балок (ригелей) и т.п.) между собой применяют идеализированные узлы, называемые «шарнирные» и «жесткие». В расчетной схеме, задать необходимые узлы не составляет труда. Однако на практике указанные узлы не всегда соответствуют расчетной схеме.

Задача инженеров по обследованию зданий определить какие узлы фактически применены в конструкциях здания и соответствуют ли они выбранной расчетной схеме при проектировании. Для этого выполняется осмотр и вскрытие узлов строительных конструкций с выполнением поверочного расчета.

В случае если узлы («соединения») не отвечают нормативным требованиям, то результатом является возникновение дополнительных усилий в узлах и как следствие их деформация и разрушение (образование трещин, кренов, прогибов и т.п.).
Задачи обследования

Определение существующих нагрузок и воздействий на строительные конструкции

Вскрытие перекрытия

Вскрытие перекрытия выполнено для определения состава пола а также для определения сечения деревянных балок и их шага. Шаг, пролет и сечение балок – основные исходные данные для проверочного расчета несущей способности перекрытия.

Поверочный расчет строительных конструкций при обследовании здания проводится не только с учетом выявленных повреждений (дефектов), но и на нагрузки действующие при эксплуатации. Для определения нагрузок при эксплуатации здания выполняют вскрытия перекрытий, полов, кровли.

Причиной для вскрытия являются возможные ремонты или замены «пирогов» (состава) полов, кровли и т.п. Замена «пирогов» на материалы с большим весом, чем были до ремонта, ведут к увеличению нагрузок на несущие конструкции, что может привести к деформациям балок, перекрытия, фундаментам и т.п.
Стоит помнить о том, что не всегда деформированные конструкции (имеющие прогиб, крен, трещины) являются причиной аварийности или не нормативной работы элемента. В качестве доказательства можно привести интересный пример: при визуальном осмотре и инструментальном измерении деревянных балок перекрытия установлено, что балки имеют прогиб превышающий требования СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции», однако по результатам поверочного расчета установлено, что балки способны воспринимать действующие нагрузки.

Таким образом проявляется противоречие между нормативными требованиями, и по незнанию можно признать конструкцию аварийной или требующей усиления. Однако причина достаточно простая, а именно деревянные балки при монтаже имели повышенную влажность (водонасыщены) и под действием собственного веса прогнулись. После высыхания за счет нормальной «комнатной» температуры балки перекрытия не вернулись в исходную геометрию, однако на несущую способность процесс фактически не повлиял.
Откопка шурфа для обследования фундамента. Определяется глубина заложения, размеры подошвы и обреза фундамента. Под подошвой фундамента отбираются образцы грунта для лабораторных исследований.

Откопка шурфа для обследования фундамента. Определяется глубина заложения, размеры подошвы и обреза фундамента. Под подошвой фундамента отбираются образцы грунта для лабораторных исследований.

В связи с этим необходимо отметить, что техническое обследование здания необходимо поручать опытным инженерам.

Задачи обследования

Определение степени негативного воздействия на несущие конструкции,
в особенности их неблагоприятная совокупность

При проведении экспертизы здания необходимо определить все возможные негативные воздействия на строительные конструкции. Достоверное определение негативного воздействия и степень его приложения позволит точно сказать о причинах повреждения конструкции. Все воздействия можно условно разделить на две категории: внутренние (эксплуатационные) и внешние (атмосферные).
Деформация кирпичной кладки стен

Деформация кирпичной кладки стен

К внутренним мы относим следующие:
  • протечки инженерных водонесущих коммуникаций;
  • изменение расчетной схемы и узлов опирания;
  • промерзание конструкций;
  • увеличение нагрузки на несущие конструкции;
  • работы по реконструкции и демонтажу;
  • изношенность строительных конструкций.
К внешним воздействиям можно отнести сезонное изменение погодных условий (обледенение и промерзание конструкций, порывы ветра и т.п.) а также выполнение работ в непосредственной близости от здания, так называемая зона влияния. В качестве предварительной зоны влияния рассматривают расстояние равное тридцати метрам (по ТСН 50-302-2004 «Проектирование фундаментов зданий и сооружений в Санкт – Петербурге»).
К опасным для здания работам можно отнести откопку котлованов, изменение уровня грунтовых вод, строительство новых зданий в непосредственной близости, работу различных буровых и т.п.

Наиболее опасно для конструкций здания это влияние совокупности негативных факторов, например протечки инженерных коммуникаций (внутренний эксплуатационный фактор) приводят к увлажнению каменной кладки стен, которая за счет отрицательной температуры (внешний погодный фактор) промерзает. Таким образом, происходит обледенение кирпичной кладки по толщине, что в свою очередь по причине увеличения воды в объеме при замерзании приводит к образованию трещин и деформации кирпичной кладки с последующим обрушением стен.
Задачи обследования

Поиск дефектов и их объяснение

Вскрытие штукатурного слоя стен (зондаж) - выполняется для определения глубины и ширины раскрытия трещин в несущих конструкциях стен

Вскрытие штукатурного слоя стен (зондаж) - выполняется для определения глубины и ширины раскрытия трещин в несущих конструкциях стен

Мы считаем, что дефекты можно разделить на две категории: видимые и «скрытые». Видимые дефекты обнаружить может студент первого курса строительного вуза. К видим дефектам относятся: следы увлажнения (протечки) или биологического поражения (плесень, произрастание самосевных растений), трещины, визуальные прогибы, крены и т.п. Вторая категория дефектов («скрытые»)с которой может справится только подготовленный и опытный инженер – обследователь: не нормативное опирание конструкций, не нормативная или не проектная расчетная схема, и т.п. Одним словом все дефекты знание которых возможно только после получения соответствующего образования и практического опыта.
Мы не являемся статистами, которые собирают фотографии дефектов и только назначают рекомендации. Мы на основании собранных нами полевых данных (фотофиксации, осмотров, анализа документации) объясняем причину каждого дефекта. Ведь только зная истинную причину дефекта и подтверждая ее лабораторными испытаниями, расчетами, нормативами можно разработать рекомендации по восстановлению несущей способности конструкций и здания в целом.

Приведем простой пример: в рамках обследования выполненного сторонней организацией нам было предложено разработать проект усиления фундамента существующего здания покрытого характерными трещинами. Изучив материалы стороннего обследования нами были вскрыты отделочные слои фасадов в зоне расположения трещин и выяснено, что причинами образования трещин является прогиб деревянных уже сгнивших перемычек, а не осадка фундамента, как предполагалось ранее.

Таким образом, мы помогли Заказчику сэкономить десятки если не сотни миллионов рублей, простым вскрытием фасадов здания.
Задачи обследования

Сбор исходных данных для проектирования

В результате наших работ, Заказчик в лице «инженеров проектировщиков» получает следующие данные:
Поперечный разрез, разрабатываемый в составе обмерных работ и обследования.

Поперечный разрез в составе обмерных работ и обследования.

  • обмерочные чертежи, которые включают в себя обмерочные планы всех этажей с привязкой оконных и дверных проемов, поперечные и продольные разрезы (выполненные на основании вскрытий и зондажей), фасады разработанные на основании тахеометрической съемки с высотами и размерами. В случае работ по реконструкции и капитальному ремонту разрабатываются также планы расположения несущих конструкций, а именно: планы расположения перекрытий и покрытий, планы полов с указанием состава пола и отметок, план стропил с указанием сечения и расположения элементов, планы кровли с указанием водостоков и уклонов, схемы расположения инженерных сетей (расположение вводов, индивидуальных тепловых пунктов, стояков, лежней и т.п.);
Фрагмент картограммы дефектов фасадов здания.

Фрагмент картограммы дефектов фасадов здания.

  • картограммы дефектов – дефекты наносятся на планы и фасады здания;
  • ведомость дефектов и повреждений, в которой указывают все дефекты и рекомендации к их устранению;
  • категории технического состояния по каждой конструкции и зданию в целом (нормативное, работоспособное, ограниченно – работоспособное, аварийное) в соответствии с ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния»;
  • рекомендации по устранению выявленных дефектов;
  • заключение по обследованию здания с выводами, рекомендациями, графическими материалами (обмерные чертежи и картограммы дефектов), результатами лабораторных и полевых исследований, ведомостью дефектов и повреждений.
Картограмма дефектов фасада производственного здания><meta itemprop=
Картограмма дефектов фасада производственного здания
Задачи обследования

Рекомендации по обследованию зданий

Рекомендации по устранению дефектов, выявленных после выполнения комплекса визуально – инструментальных работ вносятся в ведомость дефектов и зависят от степени повреждения конструкции. В рекомендациях прописываются мероприятия по восстановлению эксплуатационной надежности здания. В нормативной литературе результатом выполнения рекомендаций по обследованию зданий называют – приведение здания в работоспособное либо нормативное техническое состояние по ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния».
Ведомость дефектов и повреждений с рекомендациями

Ведомость дефектов и повреждений с рекомендациями

Необходимо отметить, что до 70% дефектов на объекте связанно с неправильной эксплуатацией здания (нарушение температурно – влажностного режима, протечки инженерных сетей и т.п.).

Игнорирование эксплуатационных дефектов в течении длительного времени может привести к обрушению конструкции либо таким рекомендациям, которые затрагивают несущие конструкции здания (усиление). Например длительные протечки в зоне раковин, санузлов могут привести к поражению гнилью и в дальнейшем обрушению деревянных балок перекрытия.

Рекомендации могут быть как конструктивного характера – усиление и замена строительных конструкций, так и например эксплуатационные – устранение протечек, восстановление уклона, одним словом все, что можно устранить в рамках текущего или капитального ремонта.

Причины обследования здания

Определение причин обследования здания вероятно самый простой вопрос в инженерном деле. Существуют как нормативные причины, опирающиеся на различные документы (госты, строительные нормы и правила, отраслевые нормы, предписания от государственный органов и т.п.) так и появление дефектов на фасадах, стенах, перекрытиях и т.п.

Плановое обследование здания

На основании пункта 4.3. ГОСТ 31937– 2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» первое обследование технического состояния зданий и сооружений проводится не позднее чем через два года после их ввода в эксплуатацию.

В дальнейшем обследование технического состояния зданий и сооружений проводится не реже одного раза в 10 лет и не реже одного раза в пять лет для зданий и сооружений или их отдельных элементов, работающих в неблагоприятных условиях (агрессивные среды, вибрации, повышенная влажность, сейсмичность района 7 баллов и более и др.). При плановом обследовании выполняют так называемое визуальное обследование (без вскрытий и шурфов) здания.
Разработка BIM модели обследуемого здания

Плановый осмотр здания на предмет образования трещин после двух лет эксплуатации

Определение ширины раскрытия трещин с помощью микроскопа «МПБ-3».

Разработка BIM модели обследуемого здания

Откопка шурфа для обследования фундамента

Шурф выполнен для определения причин образования трещин в стенах здания.

Согласно пункту 5.1.11 ГОСТ 31937– 2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» визуальное обследование проводят в целях предварительной оценки технического состояния строительных конструкций и инженерного оборудования, электрических сетей и средств связи (при необходимости) по внешним признакам.


Важно отметить, что в случае если при визуальном обследовании фиксируются дефекты строительных конструкций, говорящие о возможности перехода конструкции в ограниченно-работоспособное или аварийное состояние, назначают инструментальное обследование со всем необходимым составом работ (вскрытиями, шурфами, лабораторными и полевыми испытаниями, расчетами и т.п.).

Задача инструментального обследования – определить причину образования дефекта и категорию технического состояния конструкции.

Маяк серии «ЗИ-2» для трещин.

Маяк серии «ЗИ-2» для трещин

Установлен на кирпичную стену для контроля за раскрытием / закрытием трещины.

Важным подспорьем для определения состояния здания и причин образования дефектов, а главное скорости их развития являются акты осенних и весенних осмотров здания с фотофиксацией, которые выполняются силами эксплуатирующей организации (управляющие компании, товарищества собственников жилья и т.п.).

При обнаружении трещин или развития швов в строительных конструкциях обслуживающей организации необходимо поставить маяк на трещину с целью определения скорости изменения деформации трещины (раскрытие – закрытие). Маяки рекомендуем ставить – трещиномеры с функцией не только сигнальной (гипсовые), но и измерительной со шкалой.

Обследование для капитального ремонта здания

СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» дает следующее определение капитальному ремонту здания:
Капитальный ремонт здания – комплекс строительных и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не предусматривающих изменение основных технико-экономических показателей здания или сооружения, включающих, в случае необходимости, замену отдельных конструктивных элементов и систем инженерного оборудования.
Разрез обследуемого здания для капитального ремонта

Разрез обследуемого здания для капитального ремонта

Выполняется с целью определения состава полов, перекрытий, конструкций для включения объемов работ по демонтажу полов и других отделочных материалов с их последующей заменой.

Техническое обследования здания для капитального ремонта необходимо прежде всего инженерам – проектировщикам и сметчикам для разработки проектно - сметной документации по капитальному ремонту (проекта капремонта).


В техническом обследовании сотрудниками нашей компании предоставляются исчерпывающие исходные данные для выполнения работ по капитальному ремонту зданий и сооружений.

Подробнее про состав работ при обследовании для капитального ремонта представлено в разделе настоящей статьи «сбор исходных данных для проектирования» (задачи обследования). Пример обследования здания для капитального ремонта представлен здесь.

Мы проводим техническое обследование не только жилых многоквартирных домов, но и нежилых зданий, таких как общественные, производственные, административные, гражданские, крупнопанельные, деревянные, кирпичные и т.п.

Обследование для реконструкции здания

Работы по реконструкция здания является одной из сложнейших задач в сфере обследования.
СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» дает следующее определение реконструкции здания:
Реконструкция здания – комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (нагрузок, планировки помещений, строительного объема и общей площади здания, инженерной оснащенности) с целью изменения условий эксплуатации, максимального восполнения утраты от имевшего место физического и морального износа, достижения новых целей эксплуатации здания.
При разработке проекта по реконструкции здания техническим специалистам необходимо полное понимание о текущем состоянии отдельных строительных конструкций и здании в целом.

Согласно пункту 5.2.18 ГОСТ 31937 – 2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния»» сплошное обследование здания проводят, если:
- отсутствует проектная документация;
- обнаружены дефекты конструкций, снижающие их несущую способность;
- проводится реконструкция здания с увеличением нагрузок (в том числе этажности).
Откопка шурфа для реконструкции здания

Откопка шурфа для реконструкции здания

При увеличении нагрузок на фундаменты, определяются его расчетные характеристики – габариты, прочность, материалы, категория технического состояния

Обследование здания для реконструкции

Процесс реконструкции здания по результатам обследования и проектно – сметной документации

Реконструкция здания предполагает изменение

объемно-планировочных решений

Работы по сплошному (его еще называют комплексному) обследованию здания при реконструкции включают в себя следующие мероприятия:
  • откопка шурфов, отбор проб грунта под подошвой фундамента и его лабораторное исследование;
  • зондирование грунтов основания;
  • вскрытие междуэтажных перекрытий и стен;
  • обмерные работы;
  • лабораторные испытания материалов;
  • испытание материалов конструкций неразрушающими методами;
  • выполнение поверочных расчетов строительных конструкций и т.д.
На основании пункта 4.2 ГОСТ 31937 – 2011 состав работ при реконструкции определяется в предварительно разработанной программе работ (программе обследования).

Современная строительная индустрия предлагает широкий спектр лабораторных испытаний и различных экспертиз строительных материалов. Однако, возникает вопрос:

«Нужны ли они Вам в каждом конкретном случае?»

После предварительного визуального осмотра здания, наши специалисты смогут разработать для Вас оптимальное техническое задание и программу производства работ (методику обследования) в которой будут указаны только необходимые инструментальные измерения (вскрытия, шурфы, зондирования) и лабораторные испытания – экспертизы.