Обследование зданий

Обследование зданий или сооружений представляет собой комплекс исследований, направленных на определение категории технического состояния, а также разработки рекомендаций по восстановлению эксплуатационной надежности здания. Обследование зданий выполняется на основании действующих строительных норм, а именно:

Также при проведении обследования в разных уголках нашей страны, необходимо обращать на территориальные нормы, которые говорят об особенностях проведения работ на той или иной территории, например в Санкт - Петербурге это ТСН 50-302-2004. Санкт-Петербург Проектирование фундаментов зданий и сооружений в Санкт-Петербурге. Работы по обследованию здания можно условно разделить на несколько этапов:

  • ознакомление с объектом обследования, а также с сохранившейся проектной или исполнительной документацией;
  • разработка программы обследования с указанием планируемых вскрытий, зондажей, лабораторными и полевыми испытаниями материалов;
  • визуальное обследование (осмотр всех помещений, фотофиксация дефектов и повреждений, единичные вскрытия в зонах повреждений, разработка обмерных чертежей);
  • уточнение программы обследования на основании выполненного визуального обследования;
  • инструментальное обследование (выполнение вскрытий, шурфов, зондажей в поврежденных зонах, а также в местах требующих уточнений по результатам визуального обследования;
  • камеральная обработка данных и выдача итогового технического заключения по результатам комплексного обследования здания.

Современная строительная индустрия предлагает широкий спектр лабораторных испытаний и различных экспертиз строительных материалов. Однако, возникает вопрос: «Нужны ли они Вам в каждом конкретном случае?». После предварительного визуального осмотра здания, наши специалисты смогут разработать для Вас оптимальное техническое задание и программу производства работ (методику обследования). Одна из задач, которую мы ставим перед собой – это максимально возможная экономия средств и времени Заказчика без ущерба технической стороне вопроса. Программа обследования и техническое задание по объекту обследования напрямую зависит от причин обследования.

Обследование зданий - причины

Прежде всего, Заказчику необходимо определиться для каких целей выполняется обследование зданий.

На основании пункта 4.3. ГОСТ 31937– 2011 «Правила обследования и мониторинга технического состояния» первое обследование технического состояния зданий и сооружений проводится не позднее чем через два года после их ввода в эксплуатацию. В дальнейшем обследование технического состояния зданий и сооружений проводится не реже одного раза в 10 лет и не реже одного раза в пять лет для зданий и сооружений или их отдельных элементов, работающих в неблагоприятных условиях (агрессивные среды, вибрации, повышенная влажность, сейсмичность района 7 баллов и более и др.).
При разработке проекта по реконструкции здания техническим специалистам необходимо полное понимание о текущем состоянии отдельных строительных конструкций и здании в целом. Комплекс работ по визуально-инструментальному обследованию здания при реконструкции включает в себя следующие основные виды работ: откопка шурфов, зондирование грунтов основания, отбор проб грунта под подошвой фундамента и его лабораторное исследование, вскрытие междуэтажных перекрытий и стен, обмерные работы, лабораторные испытания материалов, испытание материалов конструкций неразрушающими методами, выполнение поверочных расчетов строительных конструкций и т.д.
Обследование проводится для обоснования необходимости капитального ремонта, а также включения в региональные программы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах. На основании материалов обследования выполняют проектно-сметную документацию по капитальному ремонту здания. На графических материалах обследования обозначают дефекты на фасадах и планах здания.
Комплекс работ по визуально-инструментальному обследованию выполняется в соответствии с пунктом 3.13. ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» и пункта 33 «Постановления Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. №47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»».
Для решения вопроса о возможности возобновления строительно-монтажных работ на объекте незавершенного строительства и оценки экономической целесообразности работ по капитальной реконструкции, выполняется техническое обследование здания или сооружения. Визуально-инструментальное обследование здания (сооружения) дает полную оценку состоянию строительных конструкций на данный момент. На основании технического заключения по результатам обследования здания (сооружения) специалисты компании принимают решение о возможности продолжения строительно-монтажных работ и дают рекомендации по усилению строительных конструкций. В результате обследования «недостроя» Заказчик и проектировщики получают информацию о категории технического состояния строительных конструкций (согласно ГОСТ 31937-2011), качественных показателях строительных материалов (прочностных, теплотехнических, адгезионных и т.п.), дефектах строительных конструкциях и методах их устранения.
При капитальном строительстве объектов недвижимости в условиях исторической застройки Санкт-Петербурга одним из требований государственной экспертизы является обследование зданий и сооружений, попадающих в «30-ти метровую зону риска». Необходимость проведения указанных мероприятий определено в пункте 5.1 ТСН 50-302-2004 «Проектирование фундаментов зданий и сооружений в Санкт-Петербурге». Вторым важным фактором при проведении технического обследования зданий и сооружений, попадающих в «30-ти метровую зону риска» является фотофиксация и графическое обозначение существующих дефектов до начала строительства. Данные мероприятия впоследствии помогут избежать судебных тяжб с собственниками прилегающих зданий, которые будут вправе потребовать возмещения ущерба, причиненного строительными работами. Собственники зданий, прилегающих к строительной площадке, зачастую стараются выполнить ремонт или усиление строительных конструкций, за счет Застройщика, обвинив его в создавшейся аварийной ситуации. Однако, предварительное техническое обследование с фотофиксацией и графическим отображением дефектов является неоспоримым доказательством непричастности Застройщика к имевшим место дефектам строительных конструкций. Третьим фактором необходимости проведения обследования «30-ти метровой зоны риска» является сбор исходных данных для выполнения геотехнического обоснования (оценка влияния нового строительства на окружающую застройку)
Устройство мансарды или увеличение этажности здания ведет к увеличению нагрузок на конструкции здания (фундамент, стены, перекрытия) и грунтовое основание. Техническое обследование дает материалы для выполнения поверочных расчетов конструкций (выполняются вскрытия междуэтажных перекрытий стен, конструкций кровли и т.д.). Полученные данные позволяют сделать вывод о способности конструкций воспринимать дополнительные нагрузки. Как видите, техническое обследование в этом случае решает важнейшую задачу – предоставление исходных данных для разработки проектно-сметной документации по объекту.
Обследование строительных конструкций выполняется для оценки возможности установки технологического оборудования на существующие фундаменты или перекрытия (увеличение нагрузок на существующие конструкции). В итоге Заказчик получает обоснованное решение о возможности, либо невозможности установки технологического оборудования.
Демонтаж стен, перегородок или отдельных их фрагментов необходимо выполнять в соответствии с проектом по перепланировке помещения, базирующимся на материалах технического обследования. В строительной практике не редки случаи обрушения конструкций из-за демонтажа несущих стен, перемычек, элементов перекрытия и т.д. Техническое обследование направлено на выявление несущих элементов, демонтаж которых может повлечь за собой обрушение строительных конструкций. Устройство новых проемов в несущих стенах здания должно сопровождаться согласованным с надзорными органами проектом по усилению строительных конструкций.
В отдельных случаях углубление пола подвала может привести к существенным деформациям или обрушениям строительных конструкций. Заглубление подошвы фундамента относительно пола подвала является важнейшим фактором сохранения работоспособности строительных конструкций. В исторической застройке Санкт-Петербурга не редко встречаются случаи, когда гидроизоляционным слоем подвала является слой глины (глиняный замок). При нарушении целостности глиняного слоя возможно затопление подвала. Таким образом, до проведения работ по углублению пола подвала, необходимо проводить детальное обследование строительных конструкций.
Образование и развитие трещин, выпучивание стен и цоколя, прогибы балок перекрытия, замачивание и биопоражение строительных конструкций, перекосы дверных и оконных коробок – все это косвенные признаки не нормативного характера работы строительных конструкций. Возможно образование трещины на штукатурном слое – это всего лишь дефект штукатурных работ, но не исключено, что причиной может быть неравномерная осадка фундамента. Для обеспечения безопасной эксплуатации здания необходимо своевременно выявлять и устранять причины образования дефектов строительных конструкций. Необходимо помнить о том, что затраты на проведение ремонтно-восстановительных работ увеличиваются с течением времени в геометрической прогрессии. Один рубль, потраченный сегодня на проведение ремонтно-восстановительных работ, сэкономит 10 рублей завтра. Если в настоящее время достаточно всего лишь выполнить отмостку по периметру здания, чтобы решить проблему развития неравномерных осадок, то, возможно, через год Вам понадобится выполнить усиление грунтового основания либо уширение подошвы фундаментов.
Строительные конструкции, которые подвергались негативному воздействию техногенных аварий или стихийных бедствий, проходят процедуру технического обследования. Например, при огневом воздействии на конструкции при пожаре существенно меняется прочность и водонепроницаемость. Специалисты выполняют инструментальные измерения прочности конструкций. На основании обследования определяют дальнейший режим безопасной эксплуатации зданий и сооружений, рассматривают остаточную прочность конструкций.
Длительные воздействия на строительные конструкции различных масел и химикатов меняют физико-механические свойства материалов. В рамках обследования производят испытания строительных материалов неразрушающими методами а также с помощью лабораторных испытаний кернов, выбуренных из несущих конструкций. Для оценки несущей способности элементов, выявления площади и глубины воздействия, выполняется техническое обследование отдельных конструкций или всего здания. На основании обследования можно сделать вывод о дальнейшей эксплуатации или демонтаже элементов, подверженных длительному негативному воздействию.
Работы по обследованию выполняются для подтверждения или опровержения статуса объекта в качестве объекта капитального строительства в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Обследование зданий - состав работ

Состав работ определяется на основании разработанной программы обследования (методики обследования) и технического задания, в котором должны быть отражены основные причины и цели проведения обследования. Рассмотрим состав работ более подробней, а именно:

1. Изучение архивных данных, поиск материалов предыдущих обследований, весенних/осенних осмотров, исполнительной и проектной документации.

На первый взгляд пункт может показаться не солидным и не требующим внимание, однако не смотря на то, что многие пренебрегают этими работами техническое заключение по итогу может оказать не полным. Например поиск архивных материалов в т.ч. и фотоматериалов дает представление о том, сколько этажей первоначально было на объекте обследования, какие проемы заложены, какие ремонтные работы проводились. Особенное внимание поиску архивных материалов необходимо уделять при обследовании и экспертизе объектов культурного наследия, находящихся под защитой КГИОП (Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры ). При поиске архивных данных необходимо обращаться в профильные комитеты по месту расположения объекта, например архивную планировку помещений необходимо запрашивать в бюро технической инвентаризации (БТИ), топосъемку (архивную) в отделах архитектуры и строительства местных администраций (областей, районов) либо в городских комитетах, например КГА (Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга). Архивные геологические скважины также можно заказать в КГА, в последствии это может существенно облегчить задачу при выполнении поверочных расчетов грунтового основания и общего анализа грунтовых условий площадки. Если же Ваш объект когда-либо горел, терял устойчивость и происходило обрушение, то есть возможность заказать справку в МЧС о времени обрушения либо о температуре и характере пожара, что может быть полезно при поверочных расчетах конструкций.

2. Разработка программы обследования здания

На основании п. 4.2 ГОСТ 31937-2011 Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния программа обследования разрабатывается на каждый объект/этап и в обязательном порядке согласовывается с Заказчиком на начальной стадии работ. Программа работ необходима для детализации технического задания а также согласования мест откопки шурфов, вскрытий с Заказчиком в целях предотвращения конфликтных ситуаций возникающих в ряде случаев при повреждении отделки. Программа работ должна содержать:

  • границы проведения работ на объекте;
  • перечень элементов обследования - стены, фундаменты и т.п.;
  • список сотрудников организации задействованных при производстве работ а также используемые машины и механизмы;
  • акт передачи объекта в работу;
  • перечень мероприятий по технике безопасности и пожарной безопасности при проведении работ;
  • состав ограничений при частичном выводе здания из эксплуатации с целью проведения обследования (время работ, помещения и т.п.);
  • перечень обследуемых инженерных сетей;
  • методы и места проведения полевых испытаний и отбора проб (при необходимости);
  • количество отбираемых проб и испытаний, обоснование числе испытаний;
  • зоны откопки шурфов, зондажей, вскрытий с учетом расположения инженерных сетей с целью предотвращения их повреждения (расположение сетей определяется на основании топосъемки-архивной либо выполненной а также на основании косвенных факторов - расположение электрических щитков, кабелей, труб, колодцев и т.п.);
  • обоснование необходимости проведения инженерно-геологических изысканий (при необходимости проведения реконструкции здания с увеличением этажности/нагрузок либо существенными повреждениями фундаментов - осадки, кренов, трещин);
  • перечень планируемых поверочных расчетов с целью установления категории технического состояния и остаточного ресурса как отдельных конструкций так и здания в целом.

Необходимо отметить, что программа работ может меняться на каждом этапе обследования в связи с появлением новых данных и "открытий", например обнаружение при откопке шурфа  силового электрического кабеля не учтенного в программе работ, либо необходимость проведения дополнительных испытаний бетона или кирпича при существенной разнице прочностных характеристик.

Фрагмент программы обследования, расположение планируемых шурфов
Фрагмент программы обследования, расположение планируемых шурфов

В настоящее время выделяют два основных вида обследования - визуальное и инструментальное. При выполнении комплекса работ, обследование зачастую называют комплексным. Комплексное обследование выполняют в целях реконструкции или капитального ремонта здания.

3. Предварительное визуальное обследование зданий

Основная задача визуального обследования - создание подосновы для инструментального обследования. Задачи визуального обследования: выполнить обмеры помещений, определить расположение аварийных конструкций и дефектов, уточнить расположение шурфов, вскрытий, обосновать их необходимость (например под трещинами в кирпичных стенах), уточнить или дополнить программу обследования. Согласно ГОСТ 31937-2011 Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния визуальное обследование называют - предварительным. Сплошное визуальное обследование проводят с целью установления предварительной категории технического состояния по внешним признакам и обоснования необходимости (или опровержения) проведения детального инструментального обследования. Результатом проведения сплошного визуального обследования является отчет о техническом обследовании объекта содержащий в себе:

  • определение и описание конструктивной схемы здания;
  • проведение экспертной фиксации технического состояния основных несущих конструкций здания (фундаменты, наружные стены, лестничные клетки, перекрытия, крыша и т.д.);
  • выявление дефектов и повреждений,  их фотофиксация и замеры;
  • составление ведомости дефектов с указанием характера и степени аварийности дефектов;
  • составление графических материалов с указанием мест расположения дефектов на фасадах и планах обследуемого здания;
  • визуальное определение степени износа конструкций и деформаций здания в целом;
  • визуальное обследование инженерных систем и коммуникаций на предмет протечек и сплошности;
  • определение категории здания по техническому состоянию конструкций в соответствии с ТСН 50-302-2004. Санкт-Петербург Проектирование фундаментов зданий и сооружений в Санкт-Петербурге (для Санкт-Петербурга).
  • определение категории технического состояния несущих конструкций и здания в целом в соответствии с ГОСТ 31937-2011 Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния;
  • оценка физического износа несущих конструкций и здания в целом в соответствии с ВСН 53-86 (р).
  • корректировка программы  детального инструментального обследования здания;
  • определение расположения аварийных участков;
  • разработка схемы расположения необходимых вскрытий и зондажей;
  • результаты проверки наличия характерных деформаций здания и его отдельных строительных конструкций (прогибы, крены,
    выгибы, перекосы, разломы и т. п.);
  • особенности близлежащих участков территории, вертикальной
    планировки, организации отвода поверхностных вод;
  • уточненная схема мест выработок, вскрытий, зондирования конструкций.

Как видно из состава работ, основная задача визуального обследования это сбор исходных данных и уточнение технических характеристик для выполнения детального инструментального обследования здания (экспертизы).

4. Детальное инструментальное обследование зданий

Детальное инструментальное обследование включает в себя полевые и лабораторные испытания материалов и конструкций. При необходимости выполняют также натурные испытания конструкций с целью определения максимальной дополнительной нагрузки на перекрытия, балки, пролеты мостов и т.д. Инструментальное обследование зданий необходимо для получения конкретных физическо-механических а иногда и химических характеристик материалов и конструкций. На основании данных инструментального обследования выполняют поверочные расчеты, уточняют расчетную схему сооружения. Однако необходимо отметить, что инструментальное обследование зданий требуется не всегда. Инструментальное обследование проводится при невозможности определить причины дефектов, деформаций, конструктивной схемы зданий.

В рамках детального инструментального обследования выполняют следующие работы (на основании разработанной программы обследования и технического задания):

  • обследование фундаментов здания (откопка шурфов), определение ширины подошвы, обреза и глубины заложения фундаментов.;
  • определение уровня грунтовых вод в шурфах, анализ расчетного сопротивления грунта с существующим давлением по подошве фундаментов;
  • лабораторный анализ грунтов (определение физико-механических характеристик грунтов - плотность, сцепление, угол внутреннего трения и т.д.), залегающих под подошвой фундамента;
  • лабораторные испытания строительных материалов, определение прочности материалов неразрушающими методами, составление протоколов испытаний материалов;
  • выполнение поверочных расчетов (теплотехнический расчет, расчет фундаментов и т.д.);
  • вскрытие и зондирование конструкций стен, перекрытий, определение материала и состава стен, перекрытий;
  • графическое отображение выполненных вскрытий и зондажей;
  • выполнение нивелировки цоколя (осадка), определение вертикальности (кренов) стен;
  • закладка геодезических марок и трещиномеров (маяков) для дальнейшего мониторинга;
  • измерение раскрытия трещин, определение процента коррозии металлических элементов;
  • микологические исследования древесины (определение степени биоповреждения деревянных конструкций);
  • оценка работы естественной вентиляции на основании измерения параметров работы вентиляционных шахт;
  • камеральная обработка полученных данных с выдачей итогового технического заключения по результатам комплексного (визуально-инструментального) обследования с выводами и рекомендациями по дальнейшей эксплуатации здания.

Закажите обследование здания у нас!

+7 812 244 37 80 | epb-proekt@mail.ru


Обследование зданий и сооружений
Обследование зданий

Определение категории технического состояния здания по ГОСТ 31937-2014

Читать далее
Строительный контроль
Строительный контроль

Мы контролируем объем и качество строительно-монтажных работ

Читать далее
Мониторинг
Мониторинг зданий

Система наблюдений за сохранностью существующих зданий и сооружений

Читать далее